30 июля на cайте была опубликована статья корреспондента газеты «Обозрение недели» Регины Маргарян под заголовком: «Кто должен платить за ремонт крыш, подвалов и подъездов многоэтажек?» Но суть не совсем бесспорной публикации свелась к ответу на другой вопрос: «Имел ли право житель десятого этажа чинить крышу за свой счет и постфактум предъявлять счет?».

В газете описана следующая ситуация: «Приходит к нам недавно сосед с десятого этажа и приносит чек, вот мол, прохудилась крыша, меня топило, я отремонтировал, теперь собираю деньги за это, - рассказывает павлодарка Светлана. - А я живу на третьем этаже, капает у них, а платить должна я? Он отремонтировал и даже заранее не спросил, поставил перед фактом. Ладно, если бы сумма была небольшая, а тут 15 тысяч тенге, треть моей зарплаты».

Корреспондент пишет: «Разобраться в этой ситуации элементарно». А дальше – сплошная софистика, содержащая ряд ошибочных суждений. Например, «Контроль счетов ведёт прикрепленный к дому КСК», «Во-вторых, вызвать специализированную организацию, чтобы провели независимую экспертизу и оценили сумму ущерба», «А теперь с чистой совестью идем по квартирам собирать подписи. Если вы успешно завладели автографами всех жильцов и получили согласие каждого, то можно начинать ремонт и уже тогда предъявлять квитанции соседям». 

Во-первых, дома к КСК не прикрепляются.

Во-вторых, дорогостоящая «независимая экспертиза по оценке суммы ущерба» совершенно не к месту. Её стоимость может значительно превышать саму сумму ущерба. И зачем она нужна, если сумму ущерба взыскать не с кого («небесная канцелярия» скорее окропит вас дополнительной порцией влаги, чем потратит хоть один цент)?!

В-третьих, осуществлена подмена ОБЯЗАТЕЛЬНОГО проведения общего собрания подъезда (п.2, ст.42-1 Закона «О жилищных отношениях») на сбор подписей. Если корреспондент газеты имела ввиду опросные листы, то
- так надо было их и называть;
- опросные листы, предусмотренные ст.42-2 Закона РК «О жилищных отношениях», уместны при решении вопросов, затрагивающих интересы ВСЕХ участников  кондоминиума, но в подъезде?..  Теперь уже отменили нормальное общение между соседями? Остаётся только один способ – распишись и заплати?

Закончилась статья в газете так же, как и началась, весьма оптимистично: «…смело можете обращаться в суд». С чем? Со списком подписей вместо ПРОТОКОЛА собрания подъезда (п.1, ст.42-1 Закона)? Скорее всего список подписей не будет принят судом во внимание, а вот ПРОТОКОЛ общего собрания потребуется в первую очередь!!! Если же уповать только на сбор подписей без проведения собрания, то в этом случае суд затребует от Вас уже не один, а ДВА протокола собрания к опросным листам: об отсутствии кворума и назначении письменного опроса (п.7, ст 42-1)  и об итогах голосования путём письменного опроса (п.7, ст.42-2 Закона).

Вопрос корреспондента «Имел ли право житель десятого этажа чинить крышу за свой счет и постфактум предъявлять счет?» остался без ответа.

Нет! Житель 10-го этажа не имел права распоряжаться («чинить крышу») обще-долевой собственностью (тем более, если он не собственник, а только ЖИТЕЛЬ). В тот момент, когда собственник квартиры самого верхнего этажа приступает к ремонту кровли без согласия остальных собственников квартир, происходит отчуждение общего имущества в его пользу.

Меж тем, в п.4, ст.34 Закона записано: «Собственник помещения (квартиры) не имеет права от своего имени отчуждать какое-либо общее имущество…). Принятие единоличного решения нарушает права остальных собственников на выбор подрядчика, определение суммы затрат, контроля и приёмки работ  и т.д. В таком случае, неутвержденная остальными собственниками сумма затрат не подлежит возмещению ими.

Павлодарка Светлана не обязана возмещать расходы жителя 10-го этажа!

Одно и то же имущество (по своему названию и назначению) может выступать в трёх ипостасях: как обще-домовое, подъездное или стоячное (здесь и далее – на примере «пятиэтажки» с 3-мя квартирами на каждой площадке).

Если производится капитальный ремонт всей кровли дома, то это – обще-домовое имущество; если над подъездом – подъездное; если над квартирой – стоячное. Соответственно и затраты должны нести все собственники квартир дома, только собственники данного подъезда или только по одному стояку.

Если наблюдается подтопление хотя бы одной из трёх вышерасположенных квартир, то это проблема не только стоячная, но и всего подъезда. Почему? Потому, что кровля над одной из квартир является частью подъездного имущества. Именно собрание подъезда должно принять решение: будут ли нести расходы только собственники квартир по стояку или собственники всех квартир подъезда. В первом случае - весьма накладно, во втором – сносно. И первый и второй случай могут повторяться ежегодно (в этом году – ремонт кровли над 33-й кв., в следующем году прохудилось над 34-й, ещё через год потребовался ремонт и для 35-й).

Почти ежегодно «сбрасываться» всему подъезду на ремонт кровли – нецелесообразно. Почти ежегодный ремонт частей подъездного имущества будет менее качествен, чем ремонт кровли над всем подъездом. Соблазнить серьёзного подрядчика с лицензией на ремонт 30 кв. м только над одной квартирой – весьма не простая задача. Поэтому приходится пользоваться услугами «шабашников»… А ведь у подъезда есть и часть кровли, расположенная не над квартирами, а над площадками, пролетами, щитовыми…

ВЫВОД: обще-подъездный ремонт кровли хоть и обойдётся дороже, но будет разовым, более качественным  и долговременным.

Особенности долевого участия собственников квартир в ремонте подъездной кровли
                                       
Исходя из постулата, что размер затрат собственника квартиры зависит от его доли в общем имуществе дома, мы можем констатировать, что при ремонте подъездной кровли размер затрат 2-комнатной квартиры будет меньше, чем 3-комнатной, а размер затрат 1-комнатной квартиры будет меньше, чем 2-комнатной. Это понятно.

Но… Остаётся открытым вопрос: почему собственник 1-го этажа должен платить ровно столько же, сколько и собственник последнего этажа, который и испытывает наибольшие неудобства? Справедливо ли это?  Конечно же,  НЕТ!

При решении собранием подъезда вопроса о затратах собственников на ремонт кровли
представляется необходимым использование дополнительной схемы долевого участия. Суть её основана на отдалённости квартиры каждого от источника подтопления: чем выше квартира, тем большие затраты; чем ниже квартира – тем они меньше. Чтобы облегчить осознание предлагаемой схемы, предлагаю примерный расчёт не по подъезду, а только по одному стояку.

Выглядит это так: 1-й этаж - 1 доля, 2-й - 2 доли... 5-й - 5 долей. Складываем все доли: 15 - это сумма долей по стояку. От неё и "пляшем": 90 тыс. тенге (общая сумма), например,  делим на 15, чтобы узнать цену 1-й доли. Получаем: 90 : 15 = 6 тыс. тенге. Таким образом, из общей суммы в 90000 1-й этаж должен 6000, второй этаж – 12000, третий – 18000, четвёртый – 24000, а 5-й - 30000. Такая схема, при которой все остальные квартиры (кроме 5 этажа) оплачивают две трети суммы представляется наиболее справедливой. Вам так не кажется?

Предлагаемая мною схема не бесспорна и не обязательна. Как говорится, это лишь информация к размышлению. Но её воплощение имеет вполне законное обоснование (п.2, ст.42-1 Закона РК «О жилищных отношениях»). Собрание подъезда может применить и иную схему распределения расходов на ремонт кровли.
             
Автор: Александр ДОНЯ

P.S. Так же хотелось бы заметить, что Вы можете задать вопрос специалисту по вопросам жилищных отношений в разделе нашего сайта "Задать вопрос".

На Ваши вопросы ответит юрист с 10-летним опытом работы в Жилищном кооперативе «ЛУЧ» (с 2007 года кооператив реорганизован путём присоединения к ПКСК «Береговой») ДОНЯ Александр Прокофьевич.

Обратиться с вопросами могут не только собственники квартир, но и руководители КСК (КСП, ПКСК, ТОО, ИП). Накопленный опыт разрешения судебных споров между собственниками квартир и органами управления объектами кондоминиума, возможно, будет полезен и тем, и другим. Например, существуют «подводные камни» жилищных отношений (как включённые в «Закон о жилищных отношениях», так и игнорируемые им), которые фактически исключают влияние собственников квартир на управление общим имуществом дома. Сама идея ОБЩЕГО (имущества дома) в условиях преобладания ЧАСТНОГО (собственности каждого, его сознания, психологии) не имеет перспектив.

• Павлодарские волонтеры получили международную премию
  Среди победителей добровольцы поискового отряда «VITA», передает корреспонд...
• Павлодарцев предупредили о рисках газобаллонного оборудования в машине
  В первые дни акции «Газбаллон» выявили водителя, въехавшего на автомобиле с...
• В павлодарском филиале фонда ОСМС опровергли фейк
  В соцсетях распространяют информацию о бесплатной установке детям брекетов ...
• Павлодарские школьницы осваивают профессию рыбовода
  Девочки лично участвовали в полном цикле разведения осетра – от икринки до ...
• Жителей Павлодара приглашают к участию в создании цифрового фотоальбома города
  Общественное объединение «Логос» совместно с городским отделом внутренней п...
• На павлодарской ТЭЦ-3 рассказали о результатах ремонтной кампании
  Её завершили своевременно и в полном объёме, передаёт корреспондент Pavlo...
• На одной из павлодарских улиц загорелся автомобиль
  Пострадавших нет, передаёт корреспондент Pavlodarnews.kz.Как сообщили в обл...
• В Павлодарской области поймали браконьеров
  О незаконной охоте сообщили в областном департаменте полиции, передаёт корр...
• Павлодарского дебошира отправили лечиться после скандалов с матерью
  Мать пожаловалась на своего сына, который регулярно устраивал скандалы, зло...
• В Павлодарской области объявили штормовое предупреждение
  В Павлодаре 4 декабря днём пройдут дождь, снег, прогнозируют низовую метель...
• Небольшие осадки ждут павлодарцев 3 декабря
  Скорость ветра 7-12 метров в секунду, передаёт корреспондент Pavlodarnews.k...
• В Павлодаре поверка счётчиков оказалась мошенническим ходом
  Неизвестные представляются сотрудниками «Энергоцентра» или «Энергосервиса»,...